Arthémis Conseil Investissements

Pour qui ?

En priorité pour les investisseurs qui disposent de revenus fonciers ou qui sont à l’ISF ou qui possèdent du cash et veulent faire un bel investissement.

Le bien est acheté en nue-propriété avec une décote de 40 à 50%.

Tous les aléas locatifs sont transférés à l'usufruitier. Au terme du contrat l'investisseur récupère la Pleine Propriété du bien, sans frais, acheté à la moitié de sa valeur.

Quel avantage fiscal ?

Le contribuable qui achète un logement en nue-propriété et conclut un acte de remembrement à terme, va payer le logement au prix de la seule nue-propriété (entre 50 et 60% de son prix), va déduire le montant des intérêts du financement de ses autres revenus fonciers (gain fiscal).
Il n’augmentera pas ses revenus locatifs existants puisqu’il ne percevra pas les loyers de ce bien. Il déclarera la dette (le capital restant dû) au passif de sa déclaration d’ISF sans inscrire le bien à l’actif (c’est l’usufruitier qui est redevable) : nouveau gain fiscal.

Les biens en démembrement sont en général situés dans des zones très porteuses, et sont des immeubles de caractères.

L’essentiel :

- Dans le cas d’un démembrement, la pleine propriété est séparée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

- Le nu-propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations et en contrepartie les déduits de ses autres revenus fonciers détenus en pleine propriété. Si un déficit foncier est constaté, il est imputable sur son revenu global sans plafond s’il est parent en ligne directe avec l’usufruitier, sinon sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

- L’usufruitier est celui qui jouit du bien, soit en l’occupant soit en percevant les revenus locatifs générés. Il fait son affaire de toute la gestion locative et de l’entretien au quotidien.

- C'est l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien à l’ISF éventuellement.

- C'est l'usufruitier est imposable sur les revenus locatifs, pas l'investisseur en nue-propriété.

- L'investisseur n’est pas redevable de l’ISF sur un bien détenu en nue-propriété.

- Lorsqu’un immeuble est grevé d’un usufruit, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie au nom de l’usufruitier.

- Le démembrement sur des titres de propriété est exclu.

- Lorsque le démembrement arrive à son terme, le bien remembré revient en pleine propriété au nu-propriétaire, sans aucun frais de mutation.